Rata de Cap. În investițiile imobiliare, veți afla rapid că rata plafonului este una dintre valorile cele mai frecvent utilizate pentru a lua în considerare o investiție. Aceasta este o modalitate ușoară de a evalua rezultatele financiare ale unei investiții, dar după cum veți vedea în acest articol, aceasta are limitări.
Introducere
Metoda de capitalizare directă este calculul ratei de capitalizare. Este ca o definiție. Miza maximă este calculată și determinată după cum urmează. De exemplu, dacă o clădire generează un venit net din exploatare de 10.000 USD și se vinde cu 100.000 USD, rata poate fi calculată ca fiind 0,1. Ratele marginale sunt exprimate ca procent, așa că citim acest lucru ca fiind 10 la sută. Simplitatea acestui calcul vă permite să-l rearanjați rapid pentru a rezolva o cifră necunoscută. În exemplul de mai sus, cunoaștem NOI și valoarea, dar dacă am avea doar NOI și rata plafonului, am putea determina la fel de ușor și valoarea. Utilitatea acestui lucru este evidentă, deoarece nu veți avea întotdeauna toate cele trei informații. Profitabilabordarea metodei valorificării directe poate fi văzută mai jos în fotografie. Acesta este un exemplu imobiliar.
Domeniul de aplicare al metodei de capitalizare directă a venitului
Deoarece rata plafonului poate fi calculată atât de rapid și ușor, a devenit numărul pe care investitorii și alți profesioniști imobiliari îl folosesc pentru a compara o investiție cu alta. Pot fi luate în considerare două investiții în care ambele au prețuri de listă și zgomote extrem de diferite, dar dacă pentru fiecare se aplică aceeași rată a plafonului, le puteți compara cu ușurință.
Evaluatorii profesioniști și investitorii imobiliari folosesc abordări diferite ale evaluării. Metoda capitalizării directe este doar una dintre ele și se bazează pe aceeași formulă pe care am introdus-o mai devreme. În terminologia financiară, metoda evaluează clădirea ca fiind „permanentă”. De fapt, matematica din spatele acestui calcul presupune că investiția va continua să genereze profituri pe termen nelimitat.
Rata plafonului servește drept „reducere” pe care investitorii îl aplică acestui flux de venit pentru diferitele riscuri cu care vine. Nu există o investiție fără riscuri, așa că investitorii scontează orice flux de venit pentru a ține cont probleme potențiale și pierderile pe care le-ar putea suporta. Rata plafonului ne spune pur și simplu raportul dintre venit și preț pe care investitorii sunt dispuși să-l accepte pentru un flux de venituri viitor.
Care NOI eștifolosiți
Aceasta este o întrebare pe care un investitor ar trebui să o pună întotdeauna când se uită la ratele de capitalizare. Nu există un NOI general acceptat. Acest lucru creează o problemă pentru investitori atunci când încearcă să determine rata capitalizării pieței pentru o anumită investiție. Poate că au auzit că proprietatea de lângă cea în cauză se vinde „în termen de șapte procente”, când ar putea fi doar numere de „intermediere” care au umflat NOI. Dacă NOI-ul este mai mare sau mai mic, acest lucru va avea un impact direct asupra ratei plafonului real la care este tranzacționat activul. Prin urmare, este important să colaborați cu echipa dvs. pentru a face un bilanț al performanțelor comparabile de pe piață și să luați în considerare cu atenție limitele ratelor pe care le considerați valide.
Când ar trebui utilizată această metodă
Ratele de capitalizare și abordarea prin capitalizare directă a evaluării sunt un instrument util pe care trebuie să îl aveți în cutia dvs. de instrumente ca investitor. Acest lucru permite o analiză rapidă a tranzacției și, dacă este făcută sistematic cu o lentilă critică, poate fi o tehnică puternică. Cu toate acestea, pe lângă aceasta, există multe metode auxiliare sau alternative de evaluare. A ști când trebuie să faceți mai multe calcule decât acesta este un set de abilități importante atunci când dezvoltați capabilități de analiză comercială.
Derivarea formulei metodei
În analiza investițiilor imobiliare, rata de capitalizare este egală cu raportul dintre venitul net din exploatare și valoarea imobiliară. Ratele de capitalizare ale proprietăților comparabile sunt utilizate pentruactualizarea venitului net din exploatare al unei proprietăți pentru a obține valoarea intrinsecă a acesteia.
Ca orice altă investiție, imobilele sunt evaluate la valoarea actuală a fluxurilor de numerar viitoare. Există două metode de evaluare a bunurilor imobile: metoda capitalizării directe și metoda fluxului de numerar actualizat. În opțiunea de capitalizare directă, fluxul de venit din proprietate, măsurat prin venitul net din exploatare, este considerat perpetuu, iar valoarea proprietății este egală cu NOI împărțit la rata de actualizare.
Formula
Valoarea proprietății folosind metoda capitalizării directe este determinată de formula pentru valoarea actuală a plății perpetue:
r este rata de capitalizare, iar NOI este venitul net din exploatare. Include în mod inerent ratele de creștere a NOI în calcul. Rata marginală r este egală cu rata de actualizare i minus rata de creștere g. Acestea sunt variabilele pentru formula metodei de capitalizare directă.
Rearanjand ecuația de mai sus, obținem expresia matematică pentru r. Rata de capitalizare r se determină pe baza raportului dintre venitul net din exploatare (NOI) și valoarea proprietăților comparabile. Venit egal NOI - proprietate minus toate cheltuielile de exploatare, reparații și întreținere, asigurări, impozite pe proprietate, utilități etc. NOI este o măsură inegală a fluxurilor de numerar nete, adică nu deduce nicio cheltuială cu dobânda sau orice alte costuri de capital, precum și valoarea proprietății și tariful maxim.
Rate marginale
Ratele marginale utilizate pentru evaluarea proprietății trebuie să provină din tranzacții imobiliare care sunt foarte asemănătoare proprietății evaluate în ceea ce privește locația proprietății, dimensiunea, natura proprietății (rezidențială și comercială), termenul de închiriere (pe termen scurt sau lung), vârsta, adică sunt determinate costurile reparațiilor și îmbunătățirilor etc.
Exemplu de utilizare a metodei de capitalizare directă a venitului
Având în vedere următoarele date, valoarea proprietății A utilizând rata marginală obținută folosind informațiile disponibile pentru vânzarea proprietății B și C, oricare dintre acestea este cea mai potrivită. Un exemplu de metodă de capitalizare directă în evaluarea afacerii:
| Proprietate | A | B | C |
| NOI | $1, 000, 000 | $2, 000, 000 | $15, 000, 000 |
| Valoare | ? | $25, 000, 000 | $150, 000, 000 |
| Termen de închiriere | 10 ani | 8 ani | 3 ani |
| Numărul de chiriași | 2 | 3 | 10 |
Proprietatea B seamănă mai mult cu proprietatea A decât proprietatea C, prin urmare avem nevoie de valoarea proprietății A utilizând procentul de capitalizare obținut din valoarea și NOI informațiilor proprietății B.
Rata plafon utilizată mai sus poate fi ajustată în sus sau în jos pentru a reflecta diferențele dintre comparabileproprietatea (adică proprietatea B) și proprietatea care este evaluată (adică proprietatea A).
Capitalizare directă vs. analiza fluxului de numerar redus
Mulți brokeri imobiliari comerciali, creditori și proprietari folosesc evaluări imobiliare având în vedere o abordare a veniturilor. Evaluarea derivată din capitalizarea directă este o analiză a fluxului de numerar actualizat (DCF). Pentru o evaluare prin capitalizare directă, venitul net din exploatare stabilizat (NOI) este împărțit la rata capitalizării pieței. Costul estimat, analiza DCF necesită o estimare în fiecare an împreună cu NOI, împreună cu costul de inversare așteptat la sfârșitul perioadei de analiză. De obicei, un analist folosește capitalizarea câștigurilor pentru a estima randamentele. Aceste beneficii în numerar așteptate sunt apoi actualizate la o rată adecvată pentru a ajunge la o piață de evaluare. Metoda de capitalizare directă în evaluarea riscurilor investiționale este considerată după aproximativ aceleași reguli.
Estimarea venitului net operațional
Deși aceste calcule sunt simple și directe, ele depind de ipotezele evaluatorului sau ale evaluatorului. Când se utilizează capitalizarea directă, proprietățile NOI stabilizate trebuie evaluate. Această evaluare se bazează pe datele de piață pentru proprietăți comparabile din zona pieței; reprezintă opinia evaluatorului cu privire la modul în care ar trebui să funcţioneze proprietatea. Deoarece opinia unui evaluator se bazează pe observarea datelor de pe piață, este greu să găsești greșeală în estimarea NOI-ului său. Atunci când piața este „adecvată”, conceptul de „NOI stabilizat” este deosebit de util. Cu toate acestea, specialdouă domenii de îngrijorare.
În primul rând, ce se întâmplă dacă proprietatea are un loc liber semnificativ la momentul evaluării? Evident, nimeni nu dezvoltă imobiliare cu așteptarea unui loc vacant semnificativ, permanent. Astfel, evaluatorul poate folosi cota de piață a posturilor vacante, mai degrabă decât proprietățile locurilor vacante reale. Acest lucru are ca rezultat un NOI crescut pentru modificatorul articolului și poate crește valoarea modificatorului.
În al doilea rând, dacă se așteaptă ca viitorul NOI al unei proprietăți să crească din cauza cererii crescute de spațiu, ceea ce duce la rate de închiriere mai mari, capitalizarea directă pe un an a NOI poate subevalua proprietatea. Deoarece analiza DCF permite ajustări anuale în ceea ce privește rata de chirie, rata de neocupare, pierderile de colectare și costurile de operare, analiza DCF poate fi utilizată pentru a anticipa creșterea NOI a cumpărătorului în timp.
Când se preconizează că proprietatea va fi închiriată integral în următorii trei până la cinci ani, de exemplu, costul vieții poate fi redus la nivelul dorit. Această specificare a schimbărilor așteptate are ca rezultat estimări realiste ale NOI pe parcursul perioadei - un rezultat mult mai bun decât capitalizarea NOI pe un an. Dar, pe de altă parte, pur și simplu presupunând că rata locurilor de muncă vacante va fi redusă pe o perioadă de trei ani, acest lucru poate duce la un NOI umflat.
Analiza DCF este perfectă pentru situații ca aceasta. Cu toate acestea, analiza DCF nu este foarte utilă atunci când vine vorba de a ști că o proprietate este închiriată integral. Valoarea actuală a unei serii de fluxuri de numerar anuale egale este egală cu echivalentulvaloarea capitalizata. Nu este o greșeală să utilizați proprietățile analizei DCF atunci când nu se așteaptă nicio modificare semnificativă a NOI. Cu toate acestea, utilizatorii raportului de evaluare trebuie să fie conștienți de faptul că rezultatele acestei metode nu sunt mai bune decât cele produse prin aplicarea corectă a capitalizării directe. Metoda de capitalizare directă în evaluarea riscurilor investiționale este considerată după aproximativ aceleași reguli.
Alegerea capitalizării și ratelor de reducere
Teoretic, preocupările legate de valorificarea unui an de NOI sunt excluse. Abilitatea evaluatorului în determinarea capitalizării pieței, rata vânzărilor comparabile - aceasta joacă un rol important. Dacă rata de capitalizare a pieței este derivată din vânzările de proprietăți cu o rată de neocupare comparabilă cu articolele cu așteptările corespunzătoare ale cumpărătorului cu privire la soarta unei proprietăți închiriate integral, valoarea ar putea fi estimată din NOI neajustat și din rata capitalizării pieței.
De asemenea, cumpărătorii care se așteaptă în viitor creșterea NOI a proprietăților sale de prețuri salariale reflectă aceste așteptări. În ambele cazuri, așteptările se reflectă în capitalizarea prețului observată. O problemă de evaluator apare atunci când este necesară potrivirea obiectelor care nu pot fi găsite. În acest caz, evaluatorul trebuie să elaboreze o rată de capitalizare și să estimeze NOI de la cei mai buni colegi disponibili și să producă o estimare a valorii de piață care să reflecte așteptările consumatorilor.
O rată de actualizare adecvată este utilizată pentru a analiza DCF, transformând estimările NOI învalorile. Atunci când analiza DCF este utilizată pentru a evalua o piață imobiliară, rata de actualizare trebuie extrasă din piață folosind date comparabile de proprietate. Deci, nevoia de date comparabile relevante este aceeași pentru analiza DCF și pentru capitalizarea directă. Atunci când analiza DCF este utilizată pentru analiza investițiilor, rata de rentabilitate necesară trebuie utilizată pentru a actualiza fluxurile de numerar așteptate.
O alegere grea necesară
Analiza capitalizării directe și DCF - fiecare este potrivit în anumite circumstanțe. În special, capitalizarea directă este potrivită pentru a aștepta proprietăți stabile de analiză NOI; DCF se potrivește bine proprietăților așteptate ale NOI în schimbare. Alegerea unei rate de capitalizare și a unei rate de actualizare adecvate poate fi uneori dificilă pentru ambele metode. Principalul avantaj al analizei DCF este că, în colectarea datelor necesare pentru estimarea NOI pentru perioada de analiză, trebuie să aflați despre perspectiva proprietății.
Analiza DCF necesită o analiză atentă. Rata de capitalizare a cererii și ofertei așteptate pentru un anumit tip de spațiu și costurile de operare. Făcută corect, o astfel de analiză poate oferi informații care nu sunt evidente prin capitalizarea directă. Deseori, însă, utilizarea principală a analizei DCF confirmă valoarea de piață a unei evaluări prin capitalizare directă. Deși estimările utilizate în analiza DCF pot fi mai precise pentru unele proprietăți NOI, confirmarea independentă a estimării de capitalizare directă a valorii de piață necesită o reducere adecvată.tarife.
Concluzie
În lumea modernă există un număr mare de instrumente economice și este destul de greu de înțeles. În acest articol este analizată în detaliu metoda valorificării directe. Aceasta este o tehnică foarte utilă care este adesea folosită în economie. Acum cititorul este familiarizat cu el și îl poate folosi. Metoda de valorificare directă a veniturilor în evaluarea oricărei forme de afaceri sau obiect de venit ajută la construirea unei afaceri de succes cu riscuri minime.
